Kredyt Hipoteczny – FAQ

W tym artykule dowiesz się wszystkiego na temat kredytów hipotecznych, postaramy się byś podjął świadomą decyzję by w razie nieprzewidzianych sytuacji móc się zabezpieczyć. Kredyt Hipoteczny to bardzo odpowiedzialne zobowiązanie do którego musisz być odpowiednio przygotowany, dlatego właśnie powstał ten temat, który miejmy nadzieje odpowie na wszystkie Twoje pytania.

Kredyt hipoteczny w walucie obcej czy w złotych?

W jakiej walucie wybrać kredyt hipoteczny? To ciągle jeden z najważniejszych dylematów kredytobiorcy. Kryzys finansowy na szczęście nie sprawił, że kredyty w walucie obcej zupełnie zniknęły. Na pewno pogorszyły się ich warunki cenowe oraz dostępność. Nadal jednak ze względu na bardzo niskie stopy procentowe w strefie euro czy w Szwajcarii są one konkurencyjne w stosunku do kredytów w złotych. Który więc kredyt hipoteczny wybrać: w walucie obcej czy w złotych?

Cena kredytu

odstawowym parametrem, który bierzemy pod uwagę wybierając kredyt hipoteczny to cena. Na nią składają się zarówno koszty dodatkowe (prowizja, ubezpieczenia, wycena nieruchomości) jak i oprocentowanie. Elementem, który ukazuje całkowity koszt kredytu jest oprocentowanie rzeczywiste oraz rata kredytowa. Z porównania tych dwóch elementów wynika, że nadal najtańszym kredytem jest kredyt walutowy. Tym razem nie we frankach szwajcarskich a w euro. Pokazuje to poniższa tabelka z wysokością raty oraz oprocentowania rzeczywistego dla najlepszej oferty w kredycie złotowym, w euro oraz we frankach szwajcarskich (kredyt na 200 tys., okres spłaty 30 lat):

	Kredyt w PLN	Kredyt w EUR	Kredyt w CHF
Miesięczna rata	1 236,64 zł	1 010,64 zł	1 045,71 zł
Oprocentowanie rzeczywiste	6,64%	4,60%	5,01%

Warto podkreślić jeszcze fakt, że różnica pomiędzy ratą kredytu w złotych a walucie obcej znacznie zmalała. Kiedyś wynosiła ona nawet 500 zł dla kredytu na 200 tys. zł. – teraz „tylko” 200 zł.

Bez ryzyka taniej nie będzie

Oczywiście nie ma nic bez ryzyka-tańszy kredyt walutowy obarczony jest ryzykiem kursowym. Co to oznacza? Tylko i aż tyle, że kredyt walutowy może nagle być jeszcze tańszy albo… stać się nagle kredytem bardzo drogim. Nagły wzrost kursu euro albo franka szwajcarskiego (co miało np. miejsce 12 miesięcy temu) w stosunku do złotego może sprawić, że rata takiego kredytu wzrośnie miesięcznie o kilkadziesiąt albo kilkaset złotych. Poza ratą, przy wzroście kursu danej waluty rośnie również wartość kredytu do spłaty. Jeśli pierwotnie ktoś pożyczył 200 tys. przy kursie CHFPLN 2,2 zł to teraz do spłaty może mieć nawet ponad 250 tys. zł! Jeśli ktoś nie chce mieć takiego ryzyka to kredyt hipoteczny w walucie obcej nie jest odpowiednim rozwiązaniem.

Dostępność

Kolejnym kryterium wyboru, które jest bardzo ważne w obecnych warunkach rynkowych to dostępność kredytu. Jeszcze przed kryzysem finansowym kredyty mieszkaniowe w walucie obcej i kredyty w złotych były tak samo dostępne. Kryzys wszystko zmienił. Niektóre banki wprost wycofały się z udzielania kredytów walutowych a inne wprowadziły warunek posiadania co najmniej 20 proc. wkładu własnego.W tej chwili kredytów walutowych w euro udziela 11 banków, w tym 6 na 100% wartości nieruchomości a kredytów  we frankach 8 banków, w tym tylko 5 na bez posiadania wkładu własnego. Poza tym należy pamiętać, że tak bardzo popularne kredyty z dopłatami w ramach programu Rodzina na Swoim są dostępne tylko w złotych.

Który kredyt wybrać?

Pozostaje pytanie który kredyt na mieszkanie wybrać? Warto kierować się takim oto schematem wyboru: jeśli posiadamy wkład własny, akceptujemy ryzyko walutowe to szukajmy najtańszego kredytu walutowego (i to bardziej w euro niż we frankach szwajcarskich, ponieważ kredyty w tej pierwszej walucie są bardziej dostępne). Jeśli natomiast chcemy wziąć kredyt na 100% wartości nieruchomości a dodatkowo w programie Rodzina na Swoim to znajdźmy najlepszą ofertę kredytu w złotych.

Raty równe czy malejące

Pytanie czy wybrać raty równe czy malejące jest zawsze aktualne. Pada na każdej rozmowie przyszłego kredytobiorcy z doradcą finansowym. Z reguły odpowiedź brzmi tak samo: równe, bo łatwiej spłacać. Koszty tej decyzji mogą jednak przerazić spłacającego kredyt. Co ma wpływa na tak drastyczną różnicę?

Większość przyszłych kredytobiorców podejmując decyzję o formie spłaty sugeruje się wysokością raty. Niższe obciążenie domowego budżetu często wygrywa z możliwością oszczędności długoterminowych. Warto jednak przemyśleć obydwa warianty. Dobrze zorganizowany harmonogram spłaty może zaowocować dużymi oszczędnościami w skali całego kredytu.

Różnice i koszty

Na czym polega różnica w sposobie tworzenia harmonogramu spłat dla rat równych i malejących? W pierwszym przypadku bank liczy wysokość raty dla zakładanego okresu spłaty oraz ustalonego oprocentowania tak, aby płatność nie ulegała zmianie w całym okresie spłaty i jednocześnie, aby na konto wpłynęła zakładana wysokość odsetek. Generalnie, rata jest w takim wypadku niska. Fakt ten sprawia, że w przelewie idącym co miesiąc do banku na poczet spłaty kredytu dużo większy udział mają same odsetki, a istotnie mniejszy właściwy dług. Dlatego jego poziom z każdym miesiącem spada dużo wolniej niż w przypadku rat malejących.

Z tego punktu widzenia, raty malejące to uczciwsza forma. Udzielona przez bank kwota kredytu jest podzielona na części w ilości odpowiadającej liczbie miesięcy przewidzianych na spłatę. Dla przykładu, jeżeli ktoś wybrał 10 letni, czyli 120-miesięczny okres spłaty kredytu to zadłużenie jest dzielone przez 120. Otrzymana kwota daje comiesięczną kapitałową część raty, a więc tą odpowiadającą za spłatę właściwego zadłużenia. Oczywiście bank nie zrezygnuje z comiesięcznego zarobku. Dlatego do każdej raty kapitałowej nalicza odsetki należne za dany miesiąc od salda kredytu pozostałego do spłaty. Tym sposobem kredytobiorca spłaca większe raty od tych liczonych w formule rat równych, jednak zadłużenie jest spłacane szybciej. Bank nalicza ostatecznie mniej odsetek, a więc koszt ponoszony przez klienta jest mniejszy.

Plan oszczędnościowy

Tutaj trzeba dodać jednak bardzo ważną uwagę. W przypadku rat równych przez co najmniej połowę okresu spłaty do banku fizycznie przynosimy mniejszą sumę pieniędzy. Gdybyśmy różnicę, a więc te potencjalnie zaoszczędzone pieniądze przeznaczyli na oszczędzanie mające przynosić więcej aniżeli wynosi koszt kredytu, mogłoby okazać się, że spłata w formule rat równych będzie bardziej opłacalna niż w formule lat malejących. Wszystko to jednak pod warunkiem, że zysk z inwestycji o charakterze regularnego planu oszczędzania będzie większy niż oprocentowanie kredytu. Jest to rozwiązanie hurtowo promowane przez firmy doradztwa finansowego. Konsultant sugeruje zaciągnięcie kredytu hipotecznego z tzw. planem oszczędnościowym. Co do zasady jest to rozwiązanie logiczne. Niekoniecznie jednak zyskowne. Trzeba zadać sobie pytanie, czy przewidywane do osiągnięcia zyski z planu oszczędzania są realne, a opłaty z nim związane do zaakceptowania?

Najlepiej problem obrazuje porównanie kosztów obsługi odsetek dwóch kredytów zaciągniętych w tej samej wysokości, przy jednakowym okresie spłaty i oprocentowaniu, ale w różnych formułach spłaty. Dodatkowo bez uwzględnienia planu oszczędzania, który jak zaznaczyliśmy wyżej może zmienić perspektywę. Jednak dla uzmysłowienia funkcjonujących mechanizmów trzeba stwierdzić, że odsetki hipoteki zaciągniętej na 30 lat w ratach malejących przy oprocentowaniu 8 proc. wyniosą: 363 tys. zł, a w ratach równych: 495 tys. zł. Jest różnica.

Jaki okres spłaty kredytu wybrać

Sposób na szybsze uporanie się z kredytem hipotecznym? Regularne oszczędzanie. Rozciągnij hipotekę na maksymalny okres spłaty i systematycznie inwestuj. Uzbierana na boku górka pozwoli uporać się wcześniej z kredytem. Jak to działa?

Większość doradców finansowych, szczególnie tych pracujących dla ogólnopolskich sieci, poleci rozpoczęcie oszczędzania wraz ze spłatą kredytu hipotecznego. Grosz do grosza i uzbiera się na hipotekę. Idea słuszna, w szczegółach problem jest bardziej złożony.

Wynik inwestycji większy niż koszt kredytu?

Po to, aby cała operacja miała sens, inwestycje muszą przynosić więcej niż kosztuje kredyt. W innym wypadku rozsądniej byłoby każdorazowo nadwyżki przeznaczać na redukcję zadłużenia. Hipoteki w złotych kosztują dzisiaj średnio biorąc realnie 7% rocznie. Lokaty bankowe w większości banków dają maksymalnie 6%. Musisz więc wybrać inną formę inwestowania. Doradca podpowie: fundusze inwestycyjne. I słusznie, tylko tutaj w grę wchodzi już ryzyko.

Ryzyko to potencjalna strata

Fundusze inwestycyjne mogą przynieść więcej zysków niż oferuje bankowa lokata. Mogą też przynieść stratę. Za ich pośrednictwem pieniądze trafiają na giełdę polską lub zagraniczną, w mniejszym lub większym udziale, zależnie od polityki danego funduszu. Jak pokazały ostatnie kryzysowe wydarzenia, kilkudziesięcioprocentowe spadki wcale nie są niemożliwe.

Długie oszczędzanie? Ryzyko spada

Jednak w przypadku kredytów hipotecznych mówimy raczej o inwestowaniu w perspektywie kilkunastu, czy kilkudziesięciu lat. W tym przypadku krótkoterminowe okresy bessy nie są tak dotkliwe. Mijają. Tak było, jest i trzeba zakładać, że będzie. Dlatego właśnie systematyczne oszczędzanie w ramach długoterminowych programów powiązanych z funduszami inwestycyjnymi ma większy sens.

Fundusz funduszowi nierówny

To co jednak jest bardzo istotne w całej zaprezentowanej powyżej logice to ostatecznie wybierany model oszczędzania. Ogólnie rzecz ujmując masz możliwość inwestowania w ramach funduszy inwestycyjnych opakowanych w polisę ubezpieczeniową (popularne na rynku marki: Skandia, AEGON, AXA) lub w fundusze bez dodatkowego, ubezpieczeniowego płaszczyka.

Jak otrzymać najlepszy kredyt mieszkaniowy

Kredyt mieszkaniowy to podstawa finansowania zakupu nieruchomości. Niewielu z klientów stać na sfinansowanie takiej inwestycji bez pomocy banku. Jak zatem otrzymać najlepszy kredyt mieszkaniowy? Nasza redakcja podpowiada, na co zwrócić uwagę przy jego wyborze.

Decyzja o jego wyborze może być kluczowa dla naszego portfela. Warto poświęcić zatem czas na zapoznanie się z jak największą liczbą ofert na rynku. Podstawowe pytania, jakie należy sobie zadać zanim przed podpisaniem umowy kredytowej to te o naszą awersję do ryzyka, maksymalną miesięczną wysokość raty oraz okres, na jaki chcemy zaciągnąć zobowiązanie.

Kredyt mieszkaniowy w PLN czy walucie obcej?

Kredyty w złotówkach są znacznie droższe niż zobowiązania denominowane do walut obcych. Niemniej jednak, miesięczna rata w ich przypadku zależy wyłącznie od poziomu rynkowych stóp procentowych. Zaciągając kredyt mieszkaniowy w rodzimej walucie unikamy zatem ryzyka związanego z wahaniami kursów walutowych. Jeżeli jednak jesteśmy w stanie zaakceptować wahania miesięcznych obciążeń naszego budżetu – w ekstremalnych przypadkach nawet do 10 proc. wartości średniej, to wybór kredytu denominowanego do waluty obcej wydaje się być lepszym – tańszym rozwiązaniem.

Obecnie w Polsce kredyty hipoteczne można standardowo zaciągać w dolarach, frankach szwajcarskich i euro. Pierwsze z nich są zdecydowanie najtańsze, drugie najstabilniejsze w czasie, trzecie natomiast gwarantują znaczy spadek obciążeń w perspektywie wejścia do strefy euro – po wprowadzeniu wspólnej waluty zniknie zarówno ryzyko walutowe, jak i koszty spreadu, które musimy ponosić co miesiąc. Przy podejmowaniu wyboru musimy zatem zdecydować, co jest dla nas najważniejsze.

Wysokość wkładu własnego

Większość banków przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu w pierwszej kolejności sugerują się posiadanym przez nas wkładem własnym. Przy kredytach w złotówkach standardowo wymagany jest poziom 10 proc. wartości nieruchomości, w przypadku kredytów walutowych natomiast 20 proc. Generalnie, im więcej posiadamy własnych środków, które jesteśmy skłonni zainwestować, tym bardziej wiarygodni jesteśmy w oczach banku. Z jednej strony zmniejszamy jego poziom inwestycji, z drugiej zaś poprzez ustanowienie hipoteki dajemy bankowi gwarancję spłaty zobowiązania. W przypadku problemów ze spłatą bank może starać się odzyskać swoje środki ze sprzedaży całości nieruchomości.

Długość okresu kredytowania

Długość okresu kredytowania wpływa na najważniejsze parametry kredytu hipotecznego. Po pierwsze określa naszą maksymalną zdolność kredytową, po drugie w znacznym stopniu decyduje o wysokości raty. Ponadto, im dłuższy okres spłaty kredytu, tym niższą można uzyskać marżę banku. Niemniej jednak, wybór okresu kredytowania wiąże się z tym, jak długo będzie obciążona nasza wiarygodność kredytowa. Niewiele banków decyduje się np. na udzielenie zobowiązania pod zastaw nieruchomości, która już jest obciążona hipoteką. Sfinansowanie innej budowy lub zaciągnięcie pożyczki hipotecznej na zakup samochodu bądź remont może być zatem niemożliwe.

Podsumowując, przy wyborze kredytu hipotecznego w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na takie kwestie jak waluta i okres kredytu, poziom posiadanego wkładu własnego. Odpowiedni dobór tych aspektów może znacznie poprawić naszą pozycję negocjacyjną w stosunku do banku i w rezultacie skutkować niższymi kosztami kredytu (prowizją bądź marżą banku).

Nieruchomości i oszczędzanie

Myśląc o budowie domu czy kupnie mieszkania analizujesz przede wszystkim swoje potrzeby. Inną nieruchomość wybierze singiel, inną małżeństwo planujące powiększenie rodziny. Są jednak i tacy, którzy swoje cztery ściany traktują jako źródło dodatkowych przychodów.

Pokój w domu do wynajęcia

Temat stancji jest szczególnie bliski studentom zdobywającym edukację w innym niż rodzinne mieście. Gdzieś przecież trzeba mieszkać. Akademik, wynajmowane mieszkanie, no i pokój w zamieszkiwanym przez rodzinę lokum.

Kupując własne cztery ściany, czy też budując wymarzony dom pomyśl, czy nie chcesz dodatkowo zarabiać na podnajmowaniu pokoi. Ekstra źródło zarobków może istotnie podreperować budżet. W Dużych miastach mówimy o kilkuset złotych miesięcznie.

Segment dwulokalowy

Warunki zagospodarowania Twojej działki pozwalają na wybudowanie tylko jednej nieruchomości? Nie zakazują jednak postawienia segmentu dwulokalowego, czyli domu zawierającego w sobie dwa mniejsze. Oddzielne wejścia, brak części wspólnych, a nawet osobne działki pozwalają na swobodne podnajęcie połowy nieruchomości. W tym przypadku dochody miesięczne można liczyć już w tysiącach złotych.

Samospłacający się kredyt

Czy to możliwe, aby wziąć pożyczkę, pozostać fair wobec banku i nie wkładać złotówki w jej spłacanie? Owszem. Takie szczęście mają osoby kupujące mieszkania atrakcyjne z punktu widzenia najemców. Dodatkowym warunkiem jest wynegocjowanie odpowiedniej ceny nabycia lokalu oraz znalezienie optymalnego kredytu dla jej sfinansowania. Dla przykładu dwupokojowe mieszkanie w mieście kupione za 250 000 spłacane kredytem w euro o racie 1200 PLN ma szansę się samo spłacać!

Wymagane dokumenty do kredytu hipotecznego

Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się ze spełnieniem szeregu formalności bankowych. Złożenie wniosku, dokumentów potwierdzających kupno nieruchomości, zaświadczenia ze spółdzielni lub umowa z deweloperem – z pewnością zbierze się tego cała teczka.

Uzyskanie kredytu hipotecznego może dla wielu potencjalnych klientów stanowić nie lada kłopot. Abstrahując od zdolności kredytowej, wysokości wkładu własnego czy waluty kredytu, największą przeszkodą okazują się być same formalności związane z koniecznością złożenia pełnego wniosku kredytowego. Wprawdzie każdy z banków na polskim rynku posiada nieco inną procedurę oraz wymaga różnych druków poszczególnych zaświadczeń. Niemniej jednak, w dużym uogólnieniu, można przedstawić cały zestaw dokumentów, niezbędnych do rozpatrzenia wniosku o kredyt hipoteczny.

Dane personalne

Przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny standardowo należy okazać dwa dokumenty tożsamości. Pierwszy z nich to dowód osobisty lub, w przypadku osób nieposiadających obywatelstwa polskiego, kartę stałego pobytu zawierającą numer PESEL. Drugim wymaganym dokumentem jest natomiast do wyboru: paszport, legitymacja ubezpieczeniowa, legitymacja emeryta/rencisty lub prawo jazdy.

Na szczęście, banki nie wymagają już poświadczenia uregulowanego stosunku do służby wojskowej, bo obowiązek tejże służby został zniesiony.

Dochód i jego wysokość

W zależności od źródła uzyskiwania dochodu, wymagane są różne dokumenty poświadczające jego uzyskiwanie oraz wysokość. W przypadku osób zatrudnionych na zasadach umowy o pracę, należy przedstawić zaświadczenie z miejsca pracy o zatrudnieniu i osiąganych średnich dochodach netto- zwykle z ostatnich 3 lub 6 miesięcy. Należy pamiętać, że dane zaświadczenie ważne jest jedynie w ciągu miesiąca od jego wystawienia.

Ponadto, banki przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego, mogą wymagać minimalnego okresu zatrudnienia – dotyczy to zarówno osób zatrudnionych na czas określony jak i nieokreślony. Standardowo okres ten wynosi 6 miesięcy.

Jak jest liczona zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa to w obecnych warunkach rynkowych jeden z kluczowych elementów na drodze do uzyskania dobrego kredytu hipotecznego lub każdego innego. Kryzys finansowy, który przetoczył się przez rynki finansowe na całym świecie zmienił podejście banków do zdolności kredytowej. Same procedury nie uległy drastycznej zmianie, tylko zaczęto je bardziej przestrzegać.

Czym jest zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa to w uproszczeniu możliwość spłaty raty kredytu po odjęciu od Twoich dochodów wydatków, które już teraz posiadasz. Jeśli więc zarabiasz 3 tys. zł netto, a Twoje wydatki (raty innych kredytów, utrzymanie rodziny, mieszkania, inne zobowiązania) wynoszą 2 tys. zł to teoretycznie na ratę kredytu hipotecznego zostaje Ci 1 tys. zł. Teoretycznie… W praktyce żaden bank nie udzieli w takiej sytuacji kredytu „na styk” to znaczy z ratą równą 1 tys. zł, bo wtedy, po spłacie raty na Twoim koncie nie zostanie nic. A to już za duże ryzyko dla banku, bo w przypadku ekstra wydatku np. na naprawdę samochodu rata kredytu hipotecznego może zostać niezapłacona w terminie.

Dochód dyspozycyjny na czarną godzinę

Dlatego banki operują terminem „dochód dyspozycyjny”, czyli poziomem dochodu, który musi zostać w Twojej kieszeni po opłaceniu wszystkich wydatków, w tym raty kredytu hipotecznego, o który się ubiegasz. Zwykle dochód dyspozycyjny to kilkaset złotych miesięcznie, ale jego wysokość zależy od banku oraz od miejscowości, w której mieszkasz. W naszym przykładzie załóżmy, że dochód dyspozycyjny wynosi 500 zł-na ratę kredytu hipotecznego zostaje więc nie 1 tys. zł a tylko owe 500 zł.

Dochody

Jeśli wiesz już, że w skrócie zdolność kredytowa to dochód minus wydatki to warto wiedzieć co banki mogą zaliczyć do Twojego dochodu a co do wydatków.

Banki chcą mieć pewność, że Twój dochód będzie stabilny w okresie spłaty kredytu hipotecznego. Do liczenia zdolność kredytowej uwzględniają więc dochód pochodzący przede wszystkim z umowy o pracę. Akceptują również umowy o dzieło lub zlecenia o ile prowadzone są określony czas (zwykle min. 6 miesięcy). Pamiętaj, że jeśli jesteś np. na urlopie macierzyńskim lub tacierzyńskim to uznanie Twojego dochodu jest praktycznie niemożliwe. Banki boją się, że po urlopie nie wrócisz do pracy…
Jeśli chodzi o premie otrzymywane w ramach umowy o pracę to banki do niedawna przyjmowały je bez problemów. W obecnych jednak warunkach rynkowych premie mogą być uznane za stały element wynagrodzenia jedynie w wyjątkowych przypadkach.

Banki zaakceptują również oraz działalność gospodarczej prowadzonej przez co najmniej 12 lub 24 miesiące.

Jakich dochodów banki „nie lubią”, to znaczy których nie akceptują w ogóle lub w ograniczonym stopniu?

Nieakceptowalne przez banki dochody

• dochody otrzymywane z tytuły dywidend, udziałów spółkach z o.o. lub akcyjnych,
• przychody z działalności rolniczej,
• przychody z działalności gospodarczej rozliczanej na zasadzie ryczałtu lub karty podatkowej,
• przychody z zagranicy

Wydatki

Drugim istotnym elementem liczenia zdolności kredytowej są wydatki. Banki oczywiście przede wszystkim wezmą pod uwagę Twoje obecne zobowiązania finansowe a więc raty już spłacanych kredytów gotówkowych, ratalnych, hipotecznych, samochodowych itd. Warto do wszystkich się przyznać, bo i tak bank uzyska dokładne informacje w Biurze Informacji Kredytowej. Inne wydatki jakie obciążają ewentualnie Twoją zdolność kredytową to:

• koszty utrzymania nieruchomości – Nawet jeśli jej nie posiadasz jeszcze mieszkania czy domu to bank jako wydatek zaliczy koszty utrzymania nieruchomości, którą zamierzasz kupić za wnioskowany kredyt. Pamiętaj, że koszty utrzymania domu kalkulowane przez bank są wyższe niż koszty utrzymania mieszkania
• Alimenty – Jeśli płacisz alimenty to bank potraktuje to jako dodatkowe obciążenie Twojego budżetu
• Ubezpieczenia – Składki na polisy ubezpieczeniowe (na życie, na wypadek utraty zdrowia, nieruchomości, inwestycyjne) również stanowią element zmniejszający zdolność kredytową. Jeśli do nich się nie przyznasz to bank zapewne zauważy je na Twoim wyciągu bankowym.
• Samochody – Koszty utrzymania samochodu również zmniejszą Twoją zdolność do spłaty kredytu-banki przyjmują zwykle ryczałtowo jakąś kwotę na utrzymanie samochodu.
• Limity w kartach kredytowych i kontach osobistych – Posiadasz kartę kredytową lub debet w koncie, ale z niego nie korzystasz? Mimo wszystko bank przy wyliczaniu Twojej zdolności kredytowej może wziąć 5 lub 10 proc. z przyznanego limitu na karcie czy w koncie, nawet jeśli z niego nie korzystasz. Chcąc mieć większą zdolność kredytową po prostu zamknij karty i debety, z których nie korzystasz.

Rekomendacja SI czyli niższy kredyt walutowy

Wprowadzona w 2006r. rekomendacja sprawiła, że banki inaczej liczą zdolność kredytową dla kredytów walutowych a inaczej dla kredytów złotowych. W przypadku tych pierwszych do liczenia zdolności przyjmowana jest rata kredytowa wyliczana na podstawie wnioskowanej kwoty kredytu powiększonej o 20 proc., przy oprocentowaniu kredytu złotowego. Aby więc uzyskać kredyt walutowy należy mieć zdolność kredytową taką jak dla kredytu złotowego, ale większego o 20 proc. od sumy, którą chcemy uzyskać.

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową

Kiedyś to banki zabiegały o to, by zwiększyć twoją zdolność kredytową. Teraz niestety musisz sam często mocno gimnastykować się, by twoja zdolność do spłaty kredytu była coraz wyższa. Przedstawiamy więc 5 skutecznych i legalnych sposobów na zwiększenie twojej zdolności kredytowej. Sprawdź!

Wydłuż okres kredytowania

Po pierwsze, należy zerwać z mitem, że czym dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego, tym gorzej dla ciebie. Oczywiście kredyt spłacany przez 30 lat w porównaniu do kredytu spłacanego przez 10 lat to więcej zapłaconych odsetek to banku, ale jednocześnie to kilka razy niższa rata kredytu! A to bezpośrednio przekłada się na wyższą zdolność kredytową. A przecież każdy kredyt można spłacić wcześniej i nie płacić dodatkowych odsetek…

Spłać i zamknij karty kredytowe, debety w koncie

Karta kredytowa czy debet w koncie, chociaż niewykorzystany, bardzo często obciążają twoją zdolność kredytową. Bank zakłada po prostu, że jeśli posiadasz taką możliwość to w każdej chwili możesz zaciągnąć dodatkowy kredyt. Profilaktycznie więc przyjmie jako obciążenie twojej zdolność np. 3 lub 5 procent z posiadanego limitu na karcie kredytowej czy w debecie.

Weź współkredytobiorcę

W każdym banku możesz dołączyć współkredytobiorcę do kredytu, który nie musi być współwłaścicielem nieruchomości. A to oznacza, że np. do kredytu mogą przystąpić twoi rodzice, którzy swoim dochodem wspomogą zdolność kredytową.

Dodatkowa informacja – Każdy bank ma jednak limit wieku, w którym może nastąpić spłata kredytu (zwykle 70-75 rok życia). Jeśli więc twoi rodzice będą mieli duży dochód, ale jednocześnie będą w podeszłym wieku to maksymalny okres kredytu może się znacząco skrócić (co jest równe z wyższymi ratami, które będziesz musiał płacić do banku).

Wybierz raty równe zamiast rat malejących

Jakie raty wybrać: równe czy malejące. To odwieczny dylemat kredytobiorców. Jeśli brać pod uwagę zdolność kredytową to tylko raty równe! Są one niższe w pierwszej fazie kredytu, a pamiętaj, że do liczenia zdolności kredytowej bank przyjmuje wysokość pierwszej raty. Jeśli jest ona niższa to twoja zdolność jest wyższa.

Zrezygnuj z niepotrzebnych wydatków

Bank w dzisiejszych warunkach rynkowych bardzo wnikliwie sprawdzą twoje wydatki na podstawie wyciągów z konta bankowego czy karty kredytowej. W porę więc zrezygnuj z tego, co co miesiąc obciąża twój budżet, a nie jest niezbędne.

Wybierz bank, który uwzględnia premie, prowizje

Jeśli znacząca część twojego wynagrodzenia jest wypłacana w postaci premii czy prowizji, to wybierz bank, który bez problemu uwzględni ten składnik wynagrodzenia.

Wybierz odpowiednią walutę kredytu

Wybór waluty kredytu również rzutuje na twoją zdolność kredytową. Wprowadzenie rekomendacji S sprawiło, że uzyskanie kredytu walutowego jest trudniejsze. W skrócie: aby uzyskać kredyt walutowy, należy wykazać zdolność kredytową wyższą o 20 proc. niż dla kredytu złotowego. Do tego dochodzi naturalne zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów w obcych walutach – tutaj banki również formalnie lub nieformalnie bardziej krytycznie podchodzą do liczenia zdolność kredytowej (niezależnie od rekomendacji S).

Zdolność kredytowa przy umowie o pracę

Banki udzielają kredytów. To ich główne źródło przychodów. Pod warunkiem, że kredytobiorcy oddają pieniądze na czas. Właśnie dlatego, działy bankowego ryzyka wypracowują różnorakie metody filtrowania potencjalnych klientów. To tam zapada decyzja o tym jak duże są oka kredytowej sieci. Każda instytucja prowadzi inną politykę, jednak można znaleźć pewne cechy wspólne.

Źródło uzyskiwanych zarobków ma znaczenie

Spłacający kredyt musi przekonać bank, że źródło uzyskiwania dochodów nie wyschnie w przyszłości. I tak już się utarło, że umowa o pracę na czas nieokreślony jest traktowana najlepiej spośród wszystkich dostępnych form zarobkowania. Bo pracownika chroni prawo pracy, bo stosunek pracy ma charakter stały i jest przewidziany na długi, nieoznaczony termin, bo zerwanie kontraktu musi być mocno uzasadnione. Tych cech nie mają umowy o dzieło, czy umowy zlecenie, tym bardziej działalność gospodarcza. Czy na pewno?

Przedsiębiorcy kontra pracownicy najemni

W realnym świecie każdy może być zwolniony niemal w dowolnym momencie. Jeżeli pracodawca będzie musiał znaleźć twarde uzasadnienie swojej decyzji, na pewno sobie poradzi. Nie pomoże tutaj pracownikowi podpisana umowa o pracę. Z drugiej strony, warto zadać sobie pytanie, czy osobie przyzwyczajonej do stabilnych warunków pracy będzie łatwiej znaleźć nową posadę, czy też lepiej poradzi sobie w tych okolicznościach przedsiębiorca, freelancer zarobkujący w formie umów o dzieło czy działalności gospodarczej? Dyskusja wprawdzie ciekawa, jednak z punktu widzenia banku tylko akademicka. Decydują twarde kryteria. A te mówią, że umowa o pracę jest po prostu lepsza.

W hipotekach nie chodzi o cenę

Forma uzyskiwanych przychodów nie ma w większości przypadków wpływu na cenę kredytu hipotecznego. O niej decyduje kwota wnioskowanego zadłużenia i wartość nieruchomości przedstawianej pod hipotekę. Forma zarobków wpłynie na samą możliwość uzyskania kredytu. Osoby uzyskujące dochody w sposób mniej regularny, z kilku źródeł, będą musiały pochwalić się dłuższą historią ich generowania oraz wyższą ich wartością w porównaniu do zatrudnionych na umowę o pracę. Wiąże się to niestety z koniecznością dostarczenia sporej ilości dokumentów, mających utwierdzić bank w przekonaniu o stabilności przychodów. Ale na tym się kończy.

Zatrudnieni płacą mniej za kredyty hipoteczne

W przypadku kredytów hipotecznych, sposób zarobkowania może wpłynąć dodatkowo na wysokość oddawanych do banku odsetek. Chodzi w szczególności o tych kredytodawców, którzy przy decydowaniu o udzieleniu pożyczki korzystają z tzw. systemów scoringowych. Wtedy o koszcie kredytu decydują takie parametry jak wykształcenie, stan cywilny, ale również źródło zarobków. Zatrudniony na umowę o pracę otrzyma więcej punktów, zatem jego kredyt będzie tańszy…

Kredyt hipoteczny i jego ubezpieczenie

Osłabienie złotego boleśnie odczuli wszyscy spłacający walutowe kredyty hipoteczne. Wraz ze wzrostem kursu, wzrosła wysokość miesięcznych rat oraz saldo pozostającego do spłaty kredytu. Niestety to nie koniec złych wiadomości. Jeśli wraz z kredytem kupiłeś ubezpieczenie na życie, zapłacisz wyższe składki.

Wzrost kursu walutowego natychmiast odczuli wszyscy kredytobiorcy posiadający kredyty walutowe. Dotkliwość negatywnych skutków osłabienia złotego jest uzależniona od wysokości kursu po jakim kredyt został zaciągnięty. W najgorszej sytuacji znalazły się osoby, które zaciągnęły swoje zobowiązania latem 2008 roku, czyli w okresie, kiedy złoty był historycznie najsilniejszy. Saldo zadłużenia osób, których kredyt we frankach szwajcarskich został wypłacony w lipcu 2008 roku, wzrosła o ponad 55 proc. Osoba, która w ubiegłym roku zaciągnęła kredyt we frankach wysokości np. 300 tys. zł, ma dzisiaj do spłaty już prawie 465 tys. zł.
Wzrost wysokości raty kredytowej został w znacznym stopniu złagodzony spadkiem oprocentowania dla szwajcarskiej waluty. Na przestrzeni ostatnich 10 miesięcy rata przykładowego kredytu wysokości 300 tys. wzrosła o „zaledwie” 137 zł.

Wzrost kursu walutowego to jednak nie tylko wzrost raty kredytowej i sumy zadłużenia. W przypadku wielu kredytobiorców wzrost kursu oznacza dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem na życie. Jeśli zdecydowaliśmy się na takie dodatkowe zabezpieczenie kredytu lub jeśli wymagał od nas tego bank, odczujemy również wzrost kosztów składek ubezpieczeniowych.

Podwyżki ubezpieczenia kredytu

Odpowiedź jest bardzo prosta. Banki wymagają objęcia ubezpieczeniem całej kwoty kredytu. Jeśli wraz ze wzrostem kursu wzrosła kwota naszego zobowiązania kredytowego, składka ubezpieczeniowa również musi wzrosnąć. W przypadku ubezpieczenia na życie ryzyko walutowe działa więc dokładnie tak samo, jak w przypadku kwoty kredytu czy wysokości raty.

Wzrost wysokości miesięcznych składek ubezpieczeniowych jest proporcjonalny do skali wzrostu kursu walutowego. W naszym przykładzie zapłacimy więc składkę aż o 55 proc. wyższą. Jeśli za średnią rynkową stawkę, obowiązującą przy tego typu ubezpieczeniach, przyjmiemy 0,02 proc. od kwoty kredytu, to dla omawianego przykładu miesięczna składka wzrośnie o 33 zł. Roczny koszt obsługi polisy ubezpieczeniowej będzie zatem wyższy o prawie 400 zł.

Wartość kredytu a składka ubezpieczeniowa

Zmienność pokazuje niniejsza tabela

Parametry	lipiec 2021	kwiecień 2021
Kwota kredytu = suma ubezpieczenia	300 000 zł	464 850 zł
Rata	1 535 zł	1 672 zł
Składka ubezpieczeniowa (miesięcznie)	60 zł	93 zł
Składka ubezpieczeniowa (koszt roczny)	720 zł	1 116 zł

Zmiana składki: rok lub miesiąc

Każdy bank dysponuje indywidualną umową z towarzystwem ubezpieczeniowym, dlatego weryfikacja sumy zadłużenia odbywa się z różną częstotliwością. Najczęściej taka weryfikacja dokonywana jest raz w roku, w tzw. dniu rocznicy polisy. Bieżąca wartość kwoty kredytu staje się więc nową wysokością sumy ubezpieczenia, która obowiązuje przez kolejny rok. W przypadku spadku kursu, na obniżkę wysokości składki będziemy musieli poczekać 12 miesięcy.

Niektóre banki, np. mBank, MultiBank, Lukas Bank, stosują bardziej precyzyjne rozliczenia i dostosowują wysokość składki ubezpieczeniowej do pozostającego do spłaty salda kredytu co miesiąc. Wtedy wysokość składki ubezpieczeniowej waha się z miesiąca na miesiąc w zależności od zmian kursu na rynku walutowym.

Niepełna ochrona

W przypadku kredytów walutowych mamy do czynienia z ryzykiem walutowym i nie zawsze suma ubezpieczenia odpowiada wysokości bieżącego salda kredytu. W omawianym przykładzie niedoubezpieczona pozostaje kwota 165 tys. zł. W przypadku wzrostu kursu polisa na życie nie gwarantuje spłaty pełnej kwoty zobowiązania kredytowego. Ryzyko zaistnienia takiej sytuacji jest większe w przypadku polis odnawianych w cyklach rocznych. Banki weryfikujące wysokość składki ubezpieczeniowej w cyklach miesięcznych, na bieżąco dostosowują sumę ubezpieczenia do wysokości salda kredytu.

Ubezpieczać czy nie – za i przeciw

Obserwując wzrost składek oraz zdając sobie sprawę z niedoskonałości produktów ubezpieczeniowych, wiele osób zastanawia się nad rezygnacją z polisy na życie. Oczywiście na takie rozważania mogą sobie pozwolić jedynie osoby, które dobrowolnie zdecydowały się na dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Osoby, na które umowa z bankiem nakłada obowiązek wykupienia polisy, nie mają alternatywy i muszą się ubezpieczyć.

Przed podjęciem decyzji o rezygnacji z polisy warto jednak wycenić komfort psychiczny jaki daje nam ubezpieczenie na życie. Jest to szczególnie ważne w przypadku osób będących tzw. jedynym żywicielem rodziny. Jeśli całe gospodarstwo domowe utrzymywane jest z dochodów tylko jednego członka rodziny, takie ubezpieczenie jest wręcz niezbędne i nawet większy koszt polisy nie powinien nas skłonić do jej zerwania. Pamiętajmy – ubezpieczenie na życie nie chroni bezpośrednio nas, lecz członków naszej rodziny.

Ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym

Ubezpieczenia na życie czy od ryzyka utraty pracy, dołączane do kredytu hipotecznego, mają na celu zabezpieczyć bank, ale również kredytobiorcę. Na polskim rynku nie są one jednak tanie. Mogą też nie do końca odpowiadać indywidualnym oczekiwaniom. Dotyczy to szczególnie ubezpieczeń od ryzyka utraty pracy, które zawierają wiele wykluczeń. Zdarzeniem ubezpieczeniowym nie jest na przykład zwolnienie grupowe, albo koniecznym warunkiem wypłaty świadczenia jest rejestracja w urzędzie pracy, a ubezpieczenie pokrywa zwykle raty przez maksymalnie 12 miesięcy od momentu utraty pracy.

Banki wychodzą z racjonalnego założenia, że im więcej łatwo wymagalnych zabezpieczeń kredytu, tym lepiej. Dla kredytobiorcy oznacza to dodatkowe koszty. Szczególnie, że kredyty hipoteczne to zwykle wysokie kwoty, a to przekłada się na wyższe opłaty związane z obsługą ubezpieczenia na życie. Dodatkowo w takich przypadkach towarzystwa ubezpieczeniowe mogą wymagać wykonania kompleksowych badań lekarskich.

Obowiązkowe

W poszukiwaniu ofert kredytów hipotecznych można natknąć się na dwa rodzaje banków: te, które niezależnie od sytuacji kredytobiorcy wymagają ubezpieczenia na życie i te, które taki wymóg stawiają w określonych przypadkach, na przykład w stosunku do osób samotnie prowadzących gospodarstwo domowe.

W pierwszym przypadku banki zwykle oferują wraz z kredytem możliwość przystąpienia do ubezpieczenia grupowego. Jest to opcja tańsza niż forma ubezpieczenia indywidualnego. Część banków oferuje ubezpieczenie w cenie kredytu lub jako rekompensatę płaconej prowizji.

Jeżeli bank wymaga zabezpieczenia w postaci cesji z ubezpieczenia na życie, zwykle tak negocjuje wcześniej umowy ramowe z towarzystwami ubezpieczeniowymi, aby nie było wymagane wykonanie badań lekarskich. Czasem taki wymóg pojawi się w przypadku wyższych kwot kredytu, na przykład powyżej 1 mln zł. Co więcej, w takim wariancie ubezpieczenia nie pojawia się problem z akceptacją przez bank Ogólnych Warunków Ubezpieczenia i cesji praw z takiego ubezpieczenia. Wszystkie ewentualne punkty sporne zostały bowiem wyjaśnione w umowie ramowej pomiędzy bankiem a towarzystwem ubezpieczeniowym.

Dobrowolne

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku banków, które tylko w określonych wypadkach wymagają dodatkowego zabezpieczenia w postaci cesji z polisy na życie. Wówczas kredytobiorca może zostać zmuszony do znalezienia ubezpieczenia we własnym zakresie, co może oznaczać – zwłaszcza przy wyższych kwotach kredytu – konieczność wykonania badań lekarskich. Pozostaje jeszcze kwestia akceptacji przez bank warunków danego ubezpieczenia. Należy pamiętać, że koszt indywidualnego ubezpieczenia jest zwykle większy niż grupowego.

Zabezpieczenie rodziny

Czy cesja z ubezpieczenia na życie to korzyść tylko dla banku? Wydaje się, że jest to przede wszystkim zabezpieczenie dla osób najbliższych kredytobiorcy. Koszt obsługi zadłużenia może okazać się zbyt wygórowany dla rodziny w przypadku śmierci kredytobiorcy (warto pamiętać, że dziedziczeniu podlega nie tylko posiadana nieruchomość, ale również zobowiązania, które ją obciążają). W takim przypadku ubezpieczenie na życie rozwiąże finansową niedogodność: kredyt zostanie spłacony, a nieruchomość uwolniona zostanie od hipoteki.

Ubezpieczenie na życie zawarte równolegle z kredytem hipotecznym może się opłacić. Po dokładnym przeanalizowaniu zalet i wad może się okazać, że pozwala czuć się bezpiecznie w trakcie spłaty kredytu. Nie należy więc z góry odrzucać ofert banków, które obowiązkowo wymagają takiego zabezpieczenia.

Kredyt czy pożyczka – co wybrać

Rzadko rozróżniamy pojęcia kredytu i pożyczki. A powinniśmy, bo zły wybór może mieć istotne konsekwencje dla grubości portfela. Elastyczna, ale droga pożyczka, czy bardziej wymagający, ale tańszy kredyt? Przyjrzyjmy się zagadnieniu na przykładzie remontu mieszkania.

Podstawowa różnica między kredytem i pożyczką to cel związany z zaciąganym zobowiązaniem. W pierwszym przypadku, klient musi jasno i precyzyjnie wskazać plan wydatkowania pieniędzy. W drugim, wprost przeciwnie. Pieniądze mogą być spożytkowane właściwie w dowolny sposób. Klient ma swobodę, musi więc za nią dodatkowo zapłacić.

Kredyt: bank patrzy na ręce

Po to by otrzymać kredyt należy precyzyjnie opisać jego cel. Nie obędzie się bez dokładnego kosztorysu planowanych prac oraz harmonogramu ich wykonania. To jednak nie koniec. Po skończeniu remontu bank poprosi o dostarczenie potwierdzenia w postaci faktur bądź dokumentacji fotograficznej. Klient ma więc ograniczone pole manewru, musi działać zgodnie z zadeklarowaną wcześniej koncepcją. Inaczej ma się sprawa w przypadku pożyczek. Tutaj hulaj dusza. Cel pozostaje dowolny. A jeżeli tak, to nie trzeba składać do banku jakichkolwiek raportów.

Pożyczka na krócej

Kolejna różnica między dwiema rozważanymi opcjami to związany z nimi okres spłaty. Tak jak kredyty można obsługiwać nawet przez 30 lat, tak pożyczki najczęściej do lat 15. Ten fakt ma znaczenie dla bieżącej zasobności portfela. Długość harmonogramu wpływa na wysokość miesięcznych rat. Im dłużej spłacasz tym miesięcznie mniej wydatkujesz. Wybranie dwa razy dłuższego okresu spłaty spowoduje, dwukrotny spadek kapitałowej części wpłacanej do banku raty. Poziom odsetek pozostanie ten sam. W sumie, płatność stopnieje o ok. 25%.

Za kredyt zapłacisz mniej

Osoby, które wybiorą kredyt będą dodatkowo cieszyć się niższymi kosztami jego przyznania i obsługi w porównaniu do preferujących pożyczki. Dane porównywarek finansowych mówią o średnim oprocentowaniu pożyczek na poziomie 10 %, podczas gdy kredyty wiążą się z przeciętną stawką równą 7,5 %. Dodatkowo na niekorzyść pożyczek przemawiają pobierane przez bank wyższe prowizje. Wszystko to sprawia, że wariant kredytu jest nawet kilka procent rocznie tańszy.

Dla kogo jest pożyczka

Każdy kto ma możliwość wzięcia kredytu nie sięgnie po pożyczkę. Po co przepłacać? Znajdą się jednak osoby, które elastyczność cenią wyżej niż pieniądze. Mogą chcieć w ramach remontu zafundować sobie kino domowe lub nowoczesny sprzęt AGD. Kredyt najczęściej nie przewiduje takiej opcji. Musi być przeznaczony na elementy trwale związane z mieszkaniem, bank może więc zakwestionować kupowanie tego typu ruchomości. Jak zwykle: coś za coś.

Spread walutowy – wszystkie potrzebne informacje

Spread walutowy- do niedawana jeszcze nikt nie przejmował się tym ważnym kosztem związanym z kredytem mieszkaniowym. Z czasem jednak temat spreadu stał się bardzo ważny, Media i doradcy finansowy zaczęli mówić o nim, monitorować jego wysokość oraz informować o tym co zrobić, by spreadu uniknąć. qBiznes od początku konsekwentnie przypomina o tym koszcie kredytu mieszkaniowego a wraz z dziennikiem Rzeczpospolita co miesiąc monitorujemy wysokość średnich spreadów na rynku. Dziś przedstawiamy krótki i zwięzły przewodnik o tym co powinieneś wiedzieć o spreadzie walutowym.

Jak ważny stał się temat spreadu walutowego świadczy fakt, że w II odsłonie rekomendacji S z KNF znalazł się zapis, który zasugerował bankom, by wszyscy klienci mogli mieć możliwość wyboru: spłacać kredyt w złotych polskich po kursie bankowym (ponosząc w ten sposób koszt spreadu obowiązującego w danym banku) lub w walucie kredytu kupując euro lub franki tam gdzie chcą, czyli gdzie jest taniej.
A wszystko zaczęło się od tego, że spready od października 2008 roku zaczęły rosnąć w zastraszającym tempie z poziomu 10-11 groszy do 20 groszy (dla franka szwajcarskiego) oraz z poziomu 15 groszy do 27 groszy dla euro. W warunkach jednoczesnego wzrostu kursów spłaty kredytu (wyraźnego osłabienia złotego) koszt spreadu stał się bardzo bolesny. Warto więc zapoznać się z poniższymi informacjami, by lepiej zrozumieć spread i ewentualnie uniknąć go.

Czym jest spread walutowy

Spread walutowy to różnica pomiędzy kursem sprzedaży a kupna danej waluty. Jeśli np. zakup 1 euro w banku/kantorze kosztuje nas 4,2 zł a ten sam kantor odkupuje od klientów 1 euro za 4,1 zł to różnica 10 groszy (4,2-4,1) jest właśnie określana spreadem. Zwykle spread podaje się w procentach dzieląc różnicę w groszach przez kurs sprzedaży.

Spread – dodatkowy koszt kredytu walutowego

Tak zdefiniowany spread walutowy jest dodatkowym kosztem kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w walucie obcej. Bank po prostu wypłaca nam kredyt (kupując od nas walutę) po kursie niższym a raty kredytowe spłacamy po kursie wyższym – tzw. kursie sprzedaży waluty przez bank.

W tej chwili średni kurs wypłaty kredytu w euro (początek marca 2022r.) wynosi 4,55 zł a kurs po jakim spłacane są raty kredytów w euro wynosi średnio 4,71 zł. Spread wynosi więc 26 groszy. Gdyby nie było spreadu to kredyty mogłyby być spłacane obecnie np. po 4,65 zł a więc na racie równej 1 000 EUR oszczędzalibyśmy miesięcznie 160 zł! Spread walutowy jest więc kosztowny…

Dodatkowo warto pamiętać, że płacąc ratę kredytową po wyższym kursie („dzięki” spreadowi) ponosimy dodatkowe koszty liczone nie tylko od kwoty uzyskanego kredytu, ale również od płaconych odsetek. Aby prawidłowo więc policzyć koszt spreadu należy doliczyć spread do kwoty kredytu i odsetek jakie zapłacimy przez cały okres kredytowania.

Czy spread w każdym banku jest taki sam?

Nie, i dodatkowo spread w każdym banku może zmieniać się z dnia na dzień oraz różnić się w zależności od waluty kredytu. Największe spready na rynku wynoszą nawet ponad 30 groszy a najniższe w okolicach 14-15 groszy!

Czy spread maleje wraz ze spłatą kredytu?

Nie-spread zmienia się wyłącznie w zależności od decyzji banku. Jeśli banki nie zmienia swojej polityki kursowej to płacisz taki sam spread przez cały okres kredytowania.

Spread nie jest regulowany umową kredytową

Oznacza to, że jego wysokość może się zmieniać bez naszej wiedzy! Jeśli bank zwiększy spread (a wiele takich sytuacji miało miejsce w ostatnich 12 miesiącach) nasze raty kredytowe będą rosły nawet jeśli kurs walutowy nie rośnie a oprocentowanie kredytu pozostaje bez zmian. Dlatego warto kontrolować spread w swoim banku.

Spreadu można uniknąć

Jak to zrobić? Przede wszystkim spłacając kredyt w walucie w jakiej go otrzymaliśmy. Rekomendacja S II „zmusiła” banki do umożliwienia każdemu klientowi takiego sposobu spłaty kredytu. W ten sposób możemy kupować franki albo euro taniej w kantorze albo w innym banku unikając lub redukując w znaczący sposób koszt spreadu.

Spłacanie spreadu w walucie

Zgodnie z obowiązują od 1 lipca tego roku Rekomendacją S II masz możliwość ominięcia bankowego spreadu. Możesz poprosić bank o przygotowanie aneksu do umowy, na podstawie którego spłata każdej raty będzie następować we właściwej jej walucie. Zmiana trybu obsługi kredytu wiąże się niestety z kosztem dochodzącym nawet do kilku procent wartości kredytu. W jej efekcie jednak ominiesz widełki dzięki dostarczaniu do banku kupionej na własną rękę waluty. Jest to z pewnością niedogodność.

Dlatego do tej pory niewiele osób skorzystało z dobrodziejstw najnowszej rekomendacji. Jak więc sobie radzić ze spreadem? No cóż, sztuka jest trudna, bo banki mają sporą dowolność w tym procederze. Trzeba liczyć na to, że rynkowa konkurencja skłoni bankowców do trzymania widełek w ryzach. 

Odwrócona hipoteka – zasady działania

Temat odwróconej hipoteki w ostatnich kilkunastu miesiącach zszedł na dalszy plan. Nic dziwnego, kryzys finansowy wpłynął na ograniczenie dostępności tradycyjnych kredytów hipotecznych. W takich warunkach dosyć rewolucyjny jak na polskie warunki pomysł odwróconej hipoteki został odłożony na półkę. A należy wspomnieć, że przed kryzysem finansowym produkt ten zyskiwał coraz większą przychylność wśród bankowców.

Na czym polega odwrócona hipoteka

Nazwa może sugerować, że to my pożyczamy bankowi pieniądze. Tak jednak nie jest – odwrócona hipoteka to produkt, w którym bank wypłaca kredytobiorcy pieniądze w comiesięcznych ratach (są również rodzaje odwróconej hipoteki, gdzie kwota kredytu wypłacana jest jednorazowo).

Jest to po prostu dodatkowy dochód kredytobiorcy. To co odróżnia odwróconą hipotekę od tradycyjnego kredytu to fakt, że kredytobiorca nie musi spłacać kredytu w comiesięcznych ratach. Nie potrzebna jest mu więc zdolność kredytowa. Odwrócona hipoteka spłacana jest wraz z odsetkami w z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (w wyniku śmierci właściciela lub jego przeprowadzki do innej nieruchomości).

Zabezpieczenie

Oczywiście zabezpieczeniem tej formy pożyczki jest nieruchomość. A pieniądze uzyskane z odwróconej hipoteki mogą być traktowane jako dodatkowy dochód na emeryturze. Dlaczego na emeryturze? Dlatego, że produkt ten kierowany jest przede wszystkim do osób starszych, które posiadają nieruchomość i potrzebują dodatkowych pieniędzy na emeryturę. Nie chcą jednak sprzedawać swojego mieszkania. W takim przypadku zastawienie go w banku i uzyskanie odwróconej hipoteki jest dobrym rozwiązaniem, bo nie wymaga posiadania zdolności kredytowej (zdolność jest niepotrzebna, bo jak zostało wspomniane powyżej kredytobiorca nie musi spłacać rat-kredyt spłacany jest jednorazowo przy sprzedaży nieruchomości).

Czy bank staje się właścicielem nieruchomości?

Nie! Nieruchomość zastawiona pod odwróconą hipotekę cały czas pozostaje w rękach kredytobiorcy. A w momencie spłaty kredytu cała nadwyżka ponad wysokość pożyczki pozostającej do spłaty wędruje do kredytobiorcy (jeśli spłaca kredyt w wyniku sprzedaży nieruchomości) lub do spadkobierców (w przypadku śmierci głównego kredytobiorcy).

• Kredyty konsolidacyjne bez zdolności kredytowej?
• Kredyt bez wychodzenia z domu — zobacz jak wygląda proces
• Jakich dokumentów może od nas zażądać bank przy wniosku o kredyt gotówkowy?
• Jakie są rodzaje lokat bankowych? Czym się różnią